《关于加快处理国有土地上不动产登记相关遗留问题的意见》政策解读

为切实解决我市不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题，保护不动产权利人合法权益，提高登记质量和办事效率，按照甘肃省政府办公厅《关于印发甘肃省不动产登记便民利民改革工作实施方案的通知》（甘政办发[2018]80号）精神，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规和原国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》精神，理顺不动产行政监管与登记的职责关系，以维护人民群众利益为核心，妥善解决不动产登记历史遗留问题，有效推进社会和谐。现对主要政策说明如下：

第一部分提出了解决不动产登记历史遗留问题的处理原则。即：尊重历史、实事求是，依法依规、分类处置，便民利民、合力攻坚，把为群众办理不动产权证与处理房地产开发企业违法违规问题区分开来，在依法纳税和缴纳土地出让金的前提下，在有关部门启动和保留处理权的同时，不影响不动产登记手续的办理。这部分主要是按照原国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》中解决历史遗留问题的要求和原则提出的。

第二部分提出了处理范围。即：城市规划区内，实行不动产统一登记制度前（市本级实施时间为2016年10月24日），符合城市规划的国有建设用地上未完善土地、规划、建设手续的不动产。

第三部分提出了处理方法。即：根据申请办证主体，按为购房人办理不动产登记和为建设单位办理不动产首次登记分类处理。

第四部分主要对不动产登记历史遗留问题中需要优先解决的问题。主要是个人购买住房或建房后无法办理不动产登记的两类问题，分类提出原则性处理意见。一是为公众利益实施征收拆迁、由政府相关征收机构安置或者建设的安置房无法办理不动产登记的问题。这类问题主要是针对在分散登记时，由于特殊原因，土地权源证明材料不齐全和缺少建设项目相关许可验收材料，但政府相关征收机构已经与被安置户签订安置协议，并且安置群众已经入住，群众要求办理不动产登记证书的类型。二是房改房、经济适用房、集资房和职工福利房，按政策规定上市交易，但土地为划拨的问题。针对这类问题，该意见依据《甘肃省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》（甘房改改组[2004]4号）文件提出。

第五部分主要针对不动产登记抵押相关问题。一是关于已抵押土地上的建筑物的处理。为保护原建设用地使用权抵押权人的权益，该意见依据《不动产登记暂行条例实施细则》第75条第2款规定：“当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房”。提出：对原国有建设用地已设立抵押权，申请继续设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，申请人提交原土地抵押权人书面同意文书后，不动产登记机构办理登记。二是关于划拨国有土地使用权及其地上建筑物抵押的处理。以国有划拨土地使用权及其地上建筑物为标的物设定抵押，应依法办理抵押登记手续。

第六部分主要是解决建设单位无法办理不动产首次登记的问题。主要针对存在的两类问题，提出具体处理意见。主要目的是解决已按照国家法规政策合法购房群众的权益。在具体开展不动产登记过程中，房地产开发企业已经办理《房屋预售许可》等部分前置审批手续，已购房群众按照国家法律政策规定已经与房地产开发企业签订了购房合同并经房管部门预售备案，已经全部缴清了相关税费，合法取得了房屋产权。但房地产开发企业在开发过程中存在部分前置手续未办理的情况，影响了群众正常办理不动产登记手续。针对这类问题，该意见提出把为群众办理不动产权证与处理房地产开发企业违法违规问题区分开来，办理不动产登记手续。一是针对超越批准面积、超容积率建设的问题。分别按下列情形处理：（1）有合法的房地产开发建设手续，但在开发建设中存在违反管理规定行为，由县级以上人民政府责成有关部门依法作出处理，不动产登记机构依据有关部门处理的证明文件办理不动产登记。（2）对不动产统一登记实施前，已取得规划、建设许可等手续的，按照原国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》（国土资电发[2017]13号）精神，“将登记发证与处理历史遗留问题分开”的原则，办理不动产登记。二是针对规划建设用地许可面积与用地批复面积不一致的处理。不动产统一登记实施前，房地产开发企业已经取得相关规划、建设许可等手续，但建设用地规划许可面积与市政府批复以及《土地出让合同》出让面积不一致，依据按照县级以上人民政府批复和《土地出让合同》确定出让净面积办理不动产登记。         

第七部分主要是关于其他问题的强调明确。一是关于申请主体问题。开发建设项目申请主体灭失或因其他原因不前来申报办理不动产登记相关手续的，由项目所在辖区政府责成有关部门依法采取相应措施责成其履行申请义务。这条主要是推进为群众办理不动产登记的工作，因按照国家法律法规要求，不动产登记遵循的是依申请登记原则，不动产行政监管职责和登记职责不同属于一个机构，故应由行政监管部门各自履行相关职能，责成办理不动产登记需要的各项手续。二是关于公告时限问题。本《意见》所涉及公告经现场、公开媒体或门户网站由不动产机构公告，公告期为15个工作日。

第八部分，主要是对相关部门的要求。一是密切配合，认真履行职责。各有关部门要高度重视、积极配合、各司其职。二是加强监管，坚决杜绝新问题的发生。三是做好有关政策宣讲工作，引导不动产权利人依法维权。

由于市本级和各县区不动产登记历史遗留问题情况不尽相同，该意见主要着眼于具有共性的问题进行原则性的规定。具体问题的处理仍然需要各县区和各有关部门针对实际情况出台具体细化的可操作性措施。

《关于加快处理国有土地上不动产登记相关历史遗留问题的意见》